201811.28
2

Zakup nieruchomości od syndyka – czy jest bezpieczny?

Zakup nieruchomości od syndyka to obok licytacji komorniczych kolejny sposób na znalezienie atrakcyjnego cenowo mieszkania. Przed podjęciem decyzji o kupnie warto jednak poznać zasady na jakich syndyk sprzedaje nieruchomość.

Należy przeanalizować, czy sprzedaż nieruchomości następuje w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec przedsiębiorcy czy wobec konsumenta (tzw. upadłość konsumencka).  Zgodnie z art. 313 par. 2 Prawa upadłościowego:

„Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie wskazanym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości.”

Zatem podstawą do wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży.

Bardziej ryzykowna jest transakcja z wpisem w zakresie użytkowania oraz dożywocia. Warto sprawdzić czy takie zapisy nie znajdują się w księdze wieczystej nieruchomości. Jak stanowi art. 313 par. 3:

„Użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.”

Umowa sprzedaży nieruchomości nie daje podstawy do wyeksmitowania zamieszkujących w niej osób. Jeśli mieszkańcy nieruchomości nie chcą się dobrowolnie wyprowadzić to potrzebny będzie nakaz eksmisji z klauzulą wykonalności, który umożliwi komornikowi eksmisję. Natomiast konieczność wytoczenia kolejnego postępowania powstanie w przypadku, gdy w nieruchomości będą mieszały osoby małoletnie lub niepełnosprawne.

Sytuacja jest bardziej klarowna, gdy nieruchomość sprzedawana jest w postępowaniu upadłościowym osoby fizycznej. Przepisy stanowią

Jeżeli w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym zamieszkuje upadły, a konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu, z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy.”

W tym przypadku osoba ogłaszająca upadłość otrzymuje środki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Nieruchomość od syndyka a kredyt

Nie wszystkie banki zgodzą się udzielić kredytu na zakup nieruchomości od syndyka. Proces kredytowy w bankach akceptujących ten typ transakcji często jest bardziej skomplikowany od tradycyjnego zakupu mieszkania. Ważne aby odpowiednio zabezpieczyć transakcję i złożyć kilka wniosków (proces weryfikacji wniosku kredytowego często się wydłuża a powinniśmy zdążyć w ustalonym z syndykiem terminie zapłaty) Istotne jest też prawidłowe skompletowanie dokumentów wymaganych dla tej specyficznej transakcji. 

Jak kupić?

Choć podstawowym sposobem likwidacji majątku dłużnika jest przetarg publiczny, sprzedaż z wolnej ręki jest również często spotkana. Głownie ze względu na możliwość skrócenia czasu postępowania oraz obniżenia kosztów. Przy tym rozwiązaniu najczęściej mamy do czynienia z konkursem ofert, które należy składać syndykowi na warunkach określonych szczegółowo w ogłoszeniu o sprzedaży oraz udostępnianym dla oferentów regulaminie. Warunki przetargu lub aukcji określają cenę wywoławczą. Jest ona równa wartości nieruchomości lub prawa wynikającej z wyceny rzeczoznawcy zawartej w opisie i oszacowaniu masy upadłości.

W każdym przypadku należy dokładnie przeanalizować aktualne akty prawne lub skontaktować się z prawnikiem, który pomoże ocenić ryzyko transakcji.